Eerder schreven we al over de trek van de stad naar de regio. In plaatsen als Amstelveen of Abcoude merk je dat duidelijk door stijgende prijzen en weinig woningen die te koop staan. Maar waar verhuizen de mensen dan heen? Welke dorpen zijn favoriet? Wat merk je er van in de regio: verandert de woningmarkt daar ook? Brockhoff Makelaars dook er in. Via deze nieuwsbrief praten wij u graag bij.
De meest favoriete dorpen onder Amsterdammers
De grootste groep Amsterdammers vindt een nieuwe woning binnen hun stadsgrenzen. Maar dan gaat het bijna altijd om appartementen: voor een gezinswoning moeten de meeste mensen de stad uit. De kaart hiernaast laat zien, waar deze verhuizers een nieuwe koopwoning kochten.
Op de gedeelde 1e plaats staan Haarlem en Zaandam. Die laatste woonplaats is nieuw in de top-3 en die heeft Amstelveen van de troon gestoten. Niet omdat men niet meer in Amstelveen wil wonen, maar omdat daar inmiddels te weinig woningen te koop staan. De roerige woningmarkt in Amsterdam biedt dus kansen voor andere woonplaatsen.
Zoals bijvoorbeeld Abcoude, waar inmiddels ongeveer 40% van alle kopers uit Amsterdam komt. In heel Aalsmeer wordt 25% aan Amstelveners verkocht en 10% aan Amsterdammers.
Amsterdamse kopers van een nieuwe gezinswoning, januari en februari 2017
Maar de Aalsmeerse wijk Nieuw Oosteinde ligt tegen Amstelveen aan en daar liggen de rollen al heel anders: 42% van de kopers komt uit Amstelveen en 16% komt uit Amsterdam. Per wijk kunnen er dus grote verschillen zijn!
En de situatie verandert soms in korte tijd. In Breukelen bijvoorbeeld, verdubbelde het aantal ‘import-Amsterdammers’ in een jaar tijd. In Amstelveen gebeurde dat al eerder. En dat betekent dat we de kopers van uw huis op een andere manier gaan bereiken, zoals hoe we social media inzetten. En als de woningschaarste in zo’n plaats daardoor toeneemt, dan veranderen we natuurlijk weer mee.
Wat betekent dat voor lokale bewoners?
Sommige lokale bewoners fronsen hun wenkbrauwen bij “al die import”. En dat ze de identiteit van hun dorp willen bewaken is logisch – die identiteit maakt hun woonplek juist vaak bijzonder. Maar heeft die instroom ook voordelen?
Huizenprijzen stijgen. Soms fijn, maar soms ook niet. In de crisis was het voor sommige bewoners van kleinere dorpjes erg lastig hun huis voor een fatsoenlijk bedrag te verkopen. Voor hen is het een zegen dat nieuwkomers graag hun huis willen kopen, en zij dus een volgende stap kunnen maken. Ook de koopsom van hun volgende woning is natuurlijk gestegen, maar de lage hypotheekrente maakt veel goed.
Meer instroom = meer nieuwbouw. Projectontwikkelaars moeten grote investeringen doen voordat ze woningen kunnen verkopen. En als ze in een dorp alléén aan de lokale bevolking kunnen verkopen, dan is hun risico te groot om met een project van start te gaan. Een grotere doelgroep van buitenaf zorgt dus voor meer investeringen en dus meer nieuwbouw. Die overigens vaak voor het overgrote deel in een behoefte van juist de lokale bevolking voorziet. Zeker in de eerste fases.
Meer inwoners = meer voorzieningen. Ondernemers hebben afzet nodig, maar ook scholen kunnen uitbreiden of moderniseren als er meer leerlingen komen. Meer inwoners betekent ook meer geld voor parken of het instandhouden van een dokterspost. En bij nieuwbouwprojecten worden vaak nieuwe speelvoorzieningen gerealiseerd. Een dorp wordt dus vaak levendiger met nieuwe inwoners, die niet voor niets voor dat dorp hebben gekozen. Het karakter blijft uiteindelijk vaak goed bewaard.
Een overzicht van de Amstelveense woningmarkt
De tabel hieronder laat als voorbeeld de herkomst van Amstelveense woningkopers in 2016 zien.
Bijna de helft van de transacties wordt gedaan door Amstelveners die doorstromen binnen hun eigen gemeente. Daarnaast wordt ongeveer 40% door Amsterdammers gekocht en slechts 10% vanuit de rest van Nederland.
Voor hen is een Amstelveense koopwoning door de gestegen huizenprijzen bijna niet meer bereikbaar!
De vorige tabel laat mooi zien dat het budget dat voor de aankoop beschikbaar is, sterk afhangt van de wijk waar de koper vandaan komt. Dat heeft natuurlijk alles te maken met de hoogte van de woningprijzen in die wijken en de hoeveelheid overwaarde die men kan realiseren. Als we een woning verkopen, zorgt het aanspreken van de juiste doelgroep dan ook voor een maximale opbrengst.
Tenslotte een tabel met de actuele stand van de Amstelveense woningmarkt: wat staat er nu te koop en wat is er het afgelopen jaar verkocht?
Het is overigens aardig dit eens te vergelijken met het naastgelegen Uithoorn: verhoudingsgewijs meer aanbod en voor héél andere prijzen.
Uiteraard gaat het in deze tabellen om gemiddelden. Hieronder laten we de regionale keuze voor de huizenzoeker zien. We komen graag bij u langs als u meer wilt weten over de woningmarkt en wat dit betekent voor de verkoopmogelijkheden van uw huis. Als service: kosteloos en zonder verplichtingen!
Onontdekte pareltjes: waar vind ik ze?
Huizenkopers kijken dus steeds verder dan hun neus lang is en dat laat de kaart hieronder mooi zien. Anders gezegd: voor de gemiddelde koopsom van een tussenwoning in Amstelveen (€ 419.000 voor 125 m2 woonoppervlak) koop je in Aalsmeer gemiddeld een tweekapper van bijna 140 m2 of een nog véél grotere tweekapper in Kudelstaart.
Hoe verder van Amsterdam, hoe meer huis voor je geld. De gemiddelde koopsom, omgerekend naar een tussenwoning van 125m2. Gebaseerd op alle transacties, in de betreffende woonplaatsen, van een jaar geleden tot heden.
In april gaat Brockhoff Makelaars bijvoorbeeld van start met de verkoop van een mooi nieuwbouwproject: grote gezinswoningen en tweekappers in “Thuis in Proosdij”. Het is vanuit Amstelveen maar een kwartiertje rijden…
De pionier wordt trouwens vaak beloond, want koopsommen gaan vaak pas ècht stijgen als de grote golf nieuwkomers in het dorp aankomt. Met onze reportages opWonenBuiten.Amsterdam helpen we woningzoekers om woonplaatsen uit te kiezen, waar ze zelf nog niet aan gedacht hadden. De Vechtstreek doet het nu goed, maar ook plaatsen als Weesp, Muiden of Uithoorn. En vergeet de komende jaren de Haarlemmermeer niet: erg goed bereikbaar en centraal in de Randstad.
Wat die uitstroom naar verder weg gelegen dorpjes betekent voor de drukte op de snelwegen, laat zich raden. Dat zou een reden kunnen zijn om meer woningbouw vlakbij de stad toe te staan en de natuur verder weg juist te versterken. Zolang het groen in en rond de stad maar bewaard blijft èn benut kan worden. Het resultaat is minder vervuilende autokilometers, meer natuur en minder verloren filetijd.
Maar dan moet het nieuwe kabinet er wel voor zorgen dat daar een samenhangend beleid voor wordt ontwikkeld. Waarbij de nabije regio rond Amsterdam geen enclave voor alléén maar welgestelden moet worden, waarbij mensen met een minder groot budget ‘dus’ verder moeten autorijden. Een gemengde bevolking zal er immers voor zorgen dat woonplaatsen als Amstelveen in de volgende crisis dezelfde veerkracht gaat hebben als het nu had.
Met een hartelijke groet namens het team van Brockhoff Makelaars,
Edwin Brockhoff
ejb@brockhoff.nl
